密西根州立大学扩展地方政府财政与政策中心

《桥》杂志最近(5月10日)发表了一篇题为《密歇根州的房地产价格卷土重来，但许多社区被甩在了后面》的文章。文章指出，虽然财产价值(国家均价(SEV)，也被称为评估价值，是市场价值的50%)正在以相对健康的速度增长，但代表评估价值年度上限的应税价值(TV)却落后了。这是因为宪法(第9条第3款)规定，现有财产(TV)的涨幅不得超过5%或通货膨胀率(以较低者为准)。因此，从2012年(电视的低点)到2017年，SEV增长了19%，而电视仅增长了6.2%。同期通货膨胀率为6.7%。电视的增长速度一直低于通货膨胀率，而且地方单位可以征收的财产税数额也受到了额外的限制。《宪法》第9条第31款规定，如果财产税价值增长快于通货膨胀率，则征收的税率将被下调。这确保了许多城市财产税的增加将低于通货膨胀率。

文章指出，许多城市并没有从房地产价值的整体复苏中受益。在较老的核心城市和成熟的郊区城市尤其如此，因为电视要跟上通货膨胀的速度，唯一的办法就是有新的房地产开发项目，而在许多较老的城市，增长空间很小。我们的观点是，大多数城市的情况比文章中描述的还要糟糕。

Bridge的文章着眼于2014年至2017年电视行业的变化。城市的应税价值仅增长了1.8%，而全州电视的应税价值增长了5%。在此期间，117个城市失去了电视，其中27个城市出现了两位数的下降。只有90个城市(280个城市中的32%)的涨幅超过了通货膨胀率(4.4%)。26个城市的房价涨幅达到或超过10%。(见表1)。表1还包括2012年至2017年房地产价值的变化百分比。之所以包含这一比较，是因为电视在2012年达到了最低点。从2012年到2017年，所有城市的电视仅增长了0.4%，而2014年到2017年增长了1.8%。这是因为从2012年到2014年，许多城市继续失去电视。在此期间，145个城市失去了电视，而2014年至2017年有117个城市失去了电视。

乡镇的情况要好得多，从2014年到2017年，电视增长了6.9%。这主要是因为乡镇有更大的新发展空间和更低的税率。农村的情况比城市差，因为在此期间电视没有变化。