规划设计与建设学院“，

执行概要

英厄姆县财务办公室协调各种努力，帮助社区从十多年前发生的房地产市场崩溃和全国经济衰退的影响中恢复过来。在随后的几年里，大量税收取消赎回权的房产涌入，进一步导致了房屋被遗弃，街景破败，房产价值下降，在许多社区已经普遍存在。为了解决英厄姆县丧失抵押品赎回权的问题，2005年，财政部长选择了法定的税收征收程序，而不是密歇根州，并接管了年度房产税丧失抵押品赎回权的拍卖。当时，与将止赎权移交给英厄姆郡土地银行进行修复或拆除相比，税收拍卖用于少量房产。2006年，财政部作为取消抵押品赎回权的政府部门进行了第一笔交易，2007年，通过拍卖程序出售了第一笔个人财产。在房地产市场进入最低点的这段时间里，这些陷入困境的房产从私人买家那里获得的投资和兴趣非常有限。然而，随着美国经济逐渐复苏，当地住房市场再次开始走强，税收拍卖销售在止赎处置中发挥了关键作用。

从2012年左右开始，财政部长办公室开始更多地依靠税收拍卖中的个人产品来恢复社区稳定，方法是改善住房存量，将更多房产重新纳入税收名单，以帮助为公共服务提供资金。与此同时，税收拍卖的财产也增加了，司库办公室
实施了对大部分物业的回租条款和选定房屋的自住契约等规定。制定这些要求的目的是帮助引导市场，过滤掉那些无法对房产进行必要投资的不负责任的买家，同时为新业主建立一定程度的问责制。这些努力还提高了吸引有能力修复房屋并将优质选择带回市场的买家的机会。图1展示了一个在常规市场上翻新和转售之前和之后的税务拍卖财产的示例。

这是第二项调查英厄姆郡税收拍卖活动影响的研究。2015年的第一份报告着眼于2007年至2014年的7年时间框架内的税收拍卖销售，在此期间，房地产市场状况正从衰退中缓慢好转。此外，当时拍卖的止赎房产的分布直到最近才增长到与2013年开始进入土地储备的房产相当。鉴于上一个研究阶段开始时，全国范围内的不良住房市场最为普遍，税收拍卖活动的有形影响更具挑战性，因为市场状况压倒了影响社区稳定的其他因素。相比之下，目前的研究现在有一个额外的四年的税收拍卖销售来评估，这提供了更多的机会来观察税收拍卖在11年跨度内的长期预期和非预期后果。此外，随着经济逐渐复苏，本地和全国的住房市场近年来经历了复苏，从而可以进行更有力的分析，包括市场处于最低点的情况，以及房价继续攀升至衰退前水平的年份。

本研究通过三个部分考察了税收止赎拍卖的影响。首先，进行了享乐性房地产价格分析，探讨了税收拍卖的房地产销售与周围房屋价值之间的关系。在本分析中还研究了对税收拍卖财产的房屋改善和维护对周围房屋销售价格的影响。虽然税收拍卖的房产仍然显示出对周围房屋价值的负面影响，但该分析表明，当业主投资物业维护和改善时，对拍卖房屋500英尺内的房屋销售价格产生了积极影响，在进行此类投资后，如果附近的房屋出售发生，则平均增加了1387美元。

然后，利用经济影响分析来确定英厄姆县用于行政和财产维护成本的支出的影响，这些支出与税收止赎拍卖的财产有关，以及拍卖财产的新所有者为维修、维护或改善其购买而进行的投资。该分析利用IMPLAN评估了这些税收拍卖支出对该地区就业、劳动收入和产出价值的直接、间接和诱导经济影响。为
在2007年至2019年3月的研究期内，该县和拍卖业主的税收拍卖支出总额为15,719,806美元。在这一总支出中，发现该县获得了12 599 250美元，在考虑到直接、间接和诱导影响时，总产出为19 865 504美元。从这些产出中，英格汉姆县创造了123个就业岗位，劳动收入为6,409,660美元。结果还表明，在此期间，由于拍卖相关支出，地区生产总值增加了10,105,038美元。

最后，研究了税收拍卖财产的结果，以深入了解止赎权处置随时间的分布，以及自拍卖成立以来如何使用拍卖来匹配改善的市场条件。本文还分析了返还率以及返还条款和自住契约等条款对防止财产返还拖欠税款的影响。与Genesee县和Wayne等地的税收拍卖项目的类似研究结果相比
(Dewar, 2015;Kirtner, 2016)的研究结果表明，英厄姆县的税收拍卖计划和政策在防止止赎回归方面取得了更大的成功，因为附带追偿条款的房产平均只有8%的时间会回归违约，而业主自住契约也有类似的效果，只有7%的追偿率。这个组成部分还研究了已经恢复的税收拍卖财bob体育登录产
并回到市场，发现传统市场上从中标金额到出售价格的平均价格变化在过去5年里保持相对稳定，拍卖购买到出售所需的时间在同一时间段内显著减少。

这些分析结果说明了英厄姆郡税收拍卖在处理过程中的重要作用
在过去的十年里，取消抵押品赎回权和解决房地产市场的困境。司库办公室与英厄姆郡土地银行合作管理这些不良资产，这项研究的结果表明了这种伙伴关系在平衡使用这些工具以适应市场条件方面的有效性。