密西根州立大学扩展农场管理

管理一个农场需要投入时间和金钱来创造一个成功的企业。在这些投资中，是否有足够的资金来满足农场需求或抵消损失是初学者关心的问题。新管理者获得资金或现金的一种常见方法是向农场贷款人(债权人)寻求贷款。

贷款不仅仅是资金的来源，而是对你的农场业务及其成功计划的投资。通过提供资金，贷款机构有助于降低缺乏现金可能带来的风险担忧。贷款有助于确保你实现生产目标的能力。然而，通过确保你的经营能力，贷款人承担了你农场潜在损失的一部分风险。为了让贷款机构同意进行此类投资，它们需要抵消自己的风险担忧。

贷款机构担心的主要风险是农场由于现金有限而不还款。贷款机构将采取与农民类似的方式，通过寻求风险管理选项来减少他们的担忧。对贷款来说，风险管理的最佳形式是让贷款人从你农场的抵押品中获得利息。

在这篇文章中，我们将回顾获得贷款的基本知识，以及如何确定农场的抵押品。我们还将回顾如何管理可用的抵押品，以使投资于您的业务的贷方放心。这些审查将包括对讨论农场抵押品时经常使用的关键短语或技术术语的解释。

什么是抵押品?

抵押品是一个术语，描述资产作为第二资金来源，以确保偿还贷款。当一笔贷款被认为违约时，抵押品被用作偿还的备用来源。默认的是一个用来描述借款人避免或逃避还款的术语。如果贷款出现违约，就会获得资产并出售，以防范潜在损失。也被称为贷款安全在美国，抵押品可以是贷款人可用的任何农场或个人资产。最常见的资产类型是农业生产、设备、养殖牲畜、建筑物和房地产。

农业生产

农业生产描述用于销售的最终产品。农作物和成熟的牲畜(如牛肉或猪)是农产品的常见例子。蜂蜜、牛奶、圣诞树、鲜花、苗圃植物和小牲畜也可以被认为是农业生产。

设备

设备描述农场企业拥有并在生产实践中使用的所有机械结构或设备。设备可以包括手动工具，拖拉机，拖车，全地形车辆，甚至种植或耕作工具。不依附于不动产的结构物也可以被称为农业设备。

注:农业生产和设备也可以归为一类并称为动产。动产是指非不动产的有形资产。

饲养牲畜

饲养牲畜被认为是与供出售的牲畜分开的抵押品。这些动物通常在生产周期之外被饲养五年或更长时间。种畜生产用于转售的牲畜、可能替代种畜的牲畜或在生产周期内出售的农产品。

建筑

建筑可以是用于农场基本操作的任何结构或设施。这些可以包括仓库、粮仓、饲料掩体或筒仓、牛奶店或牲畜散养栏。建筑物，如果不是固定在不动产上，也可以被认为是动产。固定建筑物是一种独特的抵押品形式，可以使用财务报表或抵押贷款进行担保。大多数债权人认为固定建筑是房地产的一部分，更愿意使用抵押贷款。

房地产

房地产描述一块用于农业生产的土地，或贴在一块土地上的建筑物或构筑物。要被视为农业房地产，地块必须用于种植一种或多种农业商品或产品。也可能有最低要求的面积或销售收入，以符合农场房地产的资格。这些要求取决于当地政府的法令。

正常收入vs.基本贷款安全

抵押品通常被描述为正常收入或基本贷款担保。

正常收入保障包括任何生产或种植出售的东西。农作物、牲畜或牲畜产品等农业生产是正常收入保障的常见例子。

基本贷款担保包括用于经营农场业务的所有资产。资产类型包括农业设备、养殖牲畜、建筑物和房地产。

将抵押品的使用期限与贷款条款相匹配

获得贷款的一个重要方面是你是否拥有在整个贷款还款期都存在的资产。为了确保贷款的安全性，债权人将寻求使用寿命与贷款的预期寿命或期限相似的资产。

一个使用寿命是对一项资产的持续使用时间和经济有效地产生收入的估计。定义使用寿命的两个关键短语是“继续服役”和“经济有效地产生收入”。

农场设备和建筑物等资产每年都需要进行一般维护或维修。随着这类资产的老化，维修可能会变得更频繁或更昂贵。在考虑是否进行维修时，农场经理会考虑成本是否超过资产的生产价值。

同样的概念也用于饲养牲畜。可能是怀孕率降低，后代健康下降，或者是在生产后代时对老年动物健康的担忧。产奶动物的产量水平将随着年龄的增长而开始下降。在所有这些情况下，生产价值开始降低，而年成本可能不会改变或增加。

资产被认为是具有成本效益的只要产生的收入超过使用或维持服务的成本。同样的资产仍在服役多年来，只要它是有成本效益的。一旦一项资产的成本超过了它所产生的收益，它就会被替换掉。了解资产的使用寿命，或者何时更换，有助于确定哪种类型的贷款最安全。

表1。农场资产的共同使用寿命估计

农场资产	具有成本效益的服务年限
农业生产	12 - 18个月
饲养牲畜	3 - 10年
农业机械	5 - 10年
建筑	7-25年
房地产	无限(不衰老)

美国国税局还提供了农场资产应税折旧的恢复周期清单。这些恢复期是有用寿命估计的另一个例子，可以用于所得税和贷款担保目的。更多信息请参见表7-1。农场资产复收期为:https://www.irs.gov/publications/p225#en_US_2021_publink1000177268．

生产与资本贷款

用作抵押品的资产类型也取决于申请的贷款类型。最常见的贷款形式是用于生产或资本投资。

生产贷款

生产(或年度经营)贷款打算在一个生产周期后偿还。生产周期通常持续12至18个月，这取决于预期农产品的销售时间。这些贷款被认为是自偿性因为他们用农业生产或正常的收入担保作为抵押品。

由于借来的钱是如何使用的，农业生产被作为抵押品。生产贷款用于购买用于转售的牲畜或通常称为农业投入的资源。农业投入可能包括化学品、饲料、肥料、种子或其他供应品。这些资源被用作制造商品或其他待售产品的原料。一旦被农场使用，资源就不再可用来转售以确保偿还贷款。商品和农产品通常在一个周期结束时出售，销售所得可用于偿还贷款。

资金贷款

资本(或定期)贷款将在较长一段时间内偿还。这些贷款为购买用于农业生产的资本资产提供资金。这些资产可以包括养殖牲畜、设备、设施或房地产。资本贷款通常分为两类:短期或长期。

短期或中期贷款的目的是在5到10年内偿还。这些贷款提供的资金主要用于购买牲畜或农业设备，这是抵押品的主要来源。在生产出最终产品后，养殖牲畜和设备仍然存在。这些资产可以出售，资金可以用来偿还贷款。然而，这些类型的资产最终会老化，生产力降低，需要被替换。

长期贷款应在20至40年内偿还。这些贷款为土地或将建在土地上的建筑物提供资金。这类贷款的主要抵押品来源通常只有土地。如果建筑物很容易从土地上移走，可以用来获得贷款。在大多数情况下，建一栋房子会把它们固定在土地上，使得搬迁变得困难。

注:在资产负债表上，建筑物和土地的价值是分开跟踪的。与农业设备和牲畜一样，建筑物也会老化，需要及时更换。土地不会老化，也不可替代。

获得贷款抵押品

担保抵押品的行为包括建立一个留置权或对一项资产的合法要求。这些债权概述了如何获得和出售资产以偿还现有债务。农业行业使用两种主要类型的留置权:农业留置权和担保权益留置权。

一个农业留置权留置权是一种留置权，在这种留置权下，州法律允许留置权无须获得借款人的许可。债权人通过提交财务报表获得对个人财产的留置权。财务报表概述了债权人的贷款如何与购买的农业资产相关联。它允许债权人对农场资产提出索赔。农业留置权不需要借款人同意提交。在赊购农业投入时，这种情况很常见。信贷是指购买时承诺以后付款。

一个安全利益留置权是一种留置权，借方和出借方签订自愿担保协议。一个安全协议是一份已签署的财务报表，允许对农场资产进行索赔。有担保的利息留置权在农业贷款机构中很常见。这些债权人提供资金购买生产或资本资产。他们不是农业留置权所共有的制造商或服务提供者。作为资金提供者，他们必须得到借款人的同意，才能对其农场资产提出索赔。

房地产贷款也有一种担保利息留置权。与财务报表类似，a抵押贷款是一份已签署的担保协议，允许对农场的土地资产进行索赔。

除房地产外，所有资产的留置权均受《统一商法典》第9条的管辖。第9条规定了抵押品的类型、如何获得担保以及对农业资产的优先索取权。抵押贷款在资产留置权方面遵循与第9条类似的框架。

留置权的位置

农场资产可以有不止一项留置权。不同的债权人对某项资产都有自己的留置权。如果需要，同一债权人也可以对不同的贷款申请多个留置权。留置权的数量是任何拟议贷款的重要考虑因素。留置权越少，意味着有更多的资产可用于保护贷款投资。大量的留置权使得债权人更难对贷款有信心。

与留置权的数量同样重要的是它们的优先级或位置。

第一次(1^圣)留置权-有留置权的债权人，或者lienholder，喜欢有第一个(1^圣)留置权。这些对农业资产的债权提供了更高的安全性和更低的风险。优先地位被认为是对出售抵押品所得资金的优先权利。当多个债权人使用相同的抵押品来获得贷款时，这种资金权非常重要。第一留置权确保所有资金都用于偿还第一留置权人的贷款，即使贷款是最新的，并且与第一留置权人的所有预定付款已经完成。

例如，借款人向债权人a贷款10,000美元，向债权人B贷款15,000美元。借款人已向债权人a支付了所有预定的付款，但已一年多未向债权人B付款。债权人B宣布借款人的贷款违约。农场抵押品被收购并出售以偿还，产生1.5万美元。债权人A和债权人B都对农业资产有留置权，但债权人A有优先留置权。即使债权人A已经收到了预定的付款，他们的留置权使他们有权从任何抵押品销售中获得资金。因此，销售收益$10,000支付给债权人A偿还他们的贷款。如果债权人B的留置权与其他任何现有留置权相比处于第二高的位置，则剩余的5000美元将提供给债权人B。

留置权完善的日期和时间决定了位置。第9条概述了申请的规则根据财务报表的归档日期确定留置权。然而，许多州的法律将这一规则扩展到农业留置权。在密歇根州，如果农业留置权在提交担保权益之前已经完善，则农业留置权处于优先留置权地位。该担保权益留置权将持有第二(2)^nd)或其后留置权。

后续留置权-无法获得优先留置权的债权人承担更大的风险。他们的贷款必须依赖于第一留置权人偿还贷款后剩余的额外抵押品价值。这使得只有后续留置权的贷款不那么安全。这些类型的留置权在生产贷款或资本贷款需要额外担保时很常见。

额外的安全性

债权人通常要求提供的贷款担保价值大于建议的贷款金额。在上一节中，我们讨论了现有留置权和留置权地位如何使债权人不那么安全。除了现有的留置权，可能还需要增加抵押品的其他几个原因:

农业生产的价值是基于预估价格。总产品通常在交付到预定市场之前没有完全定价。即使有市场合同，也存在一定程度的风险，即生产的产品将以低于预期的价格出售。生产产量也可能低于预期，导致总收入低于偿还贷款的预期水平。

购买的资产可能与其他农场资产固定，难以分离。建筑物或设施被认为是不动产的固定物或永久附属物。为了完善对这些类型资产的留置权，对房地产也必须采取留置权。这就出现了一种情况，即可能需要提交担保协议和抵押贷款才能完全保证贷款的安全。

债权人可能被要求将其留置权归属于另一个债权人。在一个从属，处于较高留置权地位的留置权人同意转入较低留置权地位。转移留置权位置的请求通常是向第一留置权人提出的。一个常见的例子是允许另一个债权人获得对特定农场资产或资产组的优先留置权。要求从属地位的债权人通常是向农场提供新贷款，需要获得批准的担保。

购买的农场资产在偿还债务之前可能需要更换。随着设备、牲畜和建筑物的老化，它们对农场的生产价值将会下降。一旦这些类型的基本安全达到足够低的生产水平，它们就会被取代。置换通常包括出售旧资产，并使用出售资金购买更新、更有生产力的资产。然而，当置换发生在全额偿还贷款之前，债权人留置权可能会造成资金去向的困难局面。因为留置权确立了对资金的优先权利，他们应该去债权人那里投入贷款。然而，农场更愿意使用出售资金来帮助降低购买新资产的成本。通常情况下，贷款人会同意农场对资金的预期用途，但希望在抵押品被替换后保持安全。使用附加抵押品可以确保贷款安全。与此同时，债权人可以允许农场将销售资金再投资于更新的资产。

认识到这些情况可能存在，债权人通常会完善额外贷款担保的留置权。

附加担保留置权

完善附加担保留置权要求建立新的留置权或确保现有留置权存在条件。在这些选择中，申请新的留置权可能会给债权人和借款人带来额外的风险。

提交新的安全协议需要时间。对于希望在农场上使用更新的生产性资产的经理来说，时间是宝贵的。某些资本资产可能只在一定时期内可用。如果在提交安全协议之前的这段时间过去了，农场经理可能会失去替代资产。

例如，当地的设备经销商有一种化学喷雾器，非常适合你的果园。经销商愿意接受你现有的喷雾器，以使新的购买负担得起。但是，待售期只能维持两天。喷雾器将提供给其他买家，所以你必须迅速采取行动。你的贷款人对你现有的喷雾器有留置权。他们同意使用价值相等或更高的另一项资产，只要该资产不存在留置权。要花三天时间才能确定一台同等价值的拖拉机是否能工作。你的贷方迅速工作，以完善新的留置权。然而，当天下午到达设备经销商处后，你得知其他人已经购买了喷雾器。

时间对于债权人获得令人满意的留置地位的能力也很重要。如果申请新的留置权花费的时间太长，另一个债权人有可能以更高的优先级完善留置权。使用我们前面的例子，如果一个不同的贷款人先对你的拖拉机申请了留置权，你就需要找到一个新的资产来提供给你的第一个贷款人。拥有现有贷款的债权人不希望成为一长串留置权持有人，尤其是在额外担保方面。

获得额外抵押品留置权的一个更有效的方法是在担保协议中加入一些条件。最常见的条件是全面留置权和以后取得的条款。

在一个毯子留置权在美国，债权人对所有类似类型的资产享有留置权，而不是列出一项特定的资产。这是债权人可以申请的最安全的留置权类型。一揽子留置权确保债权人将保持其留置权地位，而不管其他债权人提出留置权。

一个此后获得的条款声明担保协议签署后获得的资产将作为抵押品。这种类型的条款在替换已经存在留置权的资产时是有用的。新资产与它所取代的资产具有相同的留置权地位，并维持债权人的贷款担保。

以后获得的条款通常包括在一揽子留置权，以提供最大限度的贷款担保。

从财务报表估计抵押品

资产负债表可以帮助你了解你可以提供什么资产作为抵押品。这份财务报表将列出债权人，但不包括留置权或他们的地位。虽然资产负债表没有列出这些类型的信息，但它确实提供了安全潜力的指标。当与损益表结合在一起时，这些财务文件可以计算出用于评估农场抵押品的比率。这些比率包括资产收益率、净资产收益率和资产负债比率。

资产收益率被认为是在农场投资所获得的平均利率。未偿还贷款的农场既使用自己的现金，也使用从债权人那里获得的资金。这意味着对农场的投资由债权人和农场主共同承担。较高的回报率意味着农场经理有效地利用这两种资金来源来创造利润。计算方法为:

资产收益率(ROA) 资产收益率÷平均农场资产

(资产收益率=农场净收入+利息支出-经营者劳动管理价值)

注:经营者劳动和管理是指农场经营者无偿劳动和管理的机会成本。

净资产收益率被认为是你在农场投资所赚取的平均利率。较高的回报率意味着农场正在有效地利用自己的资金来源来创造利润。当与资产回报率相比时，如果有任何未偿债务，这个比率会更低。如果该比率显著低于资产回报率，则意味着农场的杠杆率很高或依赖债权人融资来运营。该比率的计算公式为:

净资产收益率(ROE) 农场净资产收益率÷平均农场净值

(农场净资产收益率=农场净收入-经营者劳动管理价值)

注:经营者劳动和管理是指农场经营者无偿劳动和管理的机会成本。

债权人一起使用收益率比率来帮助他们更好地了解农场业务的几个领域。例如，如果有较高的资产回报率，则建议有效使用和管理资产以产生收入。如果股本回报率也较低，则意味着大量债务。这些债务可能正在消耗收入，几乎没有什么资产可以获得新的贷款。然后用资产负债率来确认农场的抵押品潜力。

资产负债比被视为农场企业的债权人份额。它提供了一个快速的视图，有多少农场资产与未偿贷款或债务挂钩。比率越高，财务风险越大，借款人能力越低。计算方法为:

负债与资产比率(D/A) 农场负债总额÷农场资产总额

抵押品不仅仅是指有多少资产可以用来抵押贷款债务。正如这些比率所表明的那样，债权人可以开始对农场的业绩和整体财务健康状况有所了解。舒适的投资是一个农场，有效地利用所有来源的资金来产生收入，并保持低债务水平。较低的债务水平提供了更多的抵押品，以确保从债权人那里定期借来的资金。

建议

农场并不总是需要贷款。贷款可以是帮助你开始经营的有益资源，但应谨慎进入，因为贷款必须偿还。您的农场的还款能力是我们将在以后的出版物中讨论的领域。

作为一名农场经理，如果你决定获得贷款，你应该了解哪些资产可以用于贷款担保，以及当前债权人持有哪些留置权。你的借款能力很大程度上取决于贷方对你的投资的安全感。

从开发和创建农场财务报表开始。强调了解资产负债表上的农场资产和债务。请记住，资产价值应该反映真实的市场价值，而不一定是你认为它应该值多少钱。确定债务及其对农场资产的留置权。接下来，准备你的农场损益表，并使用财务比率来评估你农场的抵押品。确定你的农场在利用资金来源创造利润和管理整体债务时的表现如何。

最重要也是最后一步是能够舒服地谈论可用的安全性。知识是有价值的，但能够将这些信息传递给潜在的债权人也是有价值的。熟悉你的能力，以确保现在和未来的潜在投资，因为你的业务增长。回顾您是如何管理安全的，以确保即使在进行资本购买时，用于运营的资金也能保持安全。

你农场的发展取决于你对经营企业的许多方面的了解能力。获得用于运营的贷款资金通常是最具挑战性的事情之一。了解你农场的抵押品只是让贷款机构觉得投资你农场的任何风险都是合理且值得承担的一种方式。