E-3422分区和税收导论-农场管理 - BOB体育,德甲多特蒙德官方合作伙伴

公告E-3422分区和税收简介

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2020年9月2日-作者:布拉德·诺伊曼，BOB体育密歇根州立大学

土地所有权是指使用和享受个人财产的权利。这些权利在很大程度上受到联邦、州和地方法律的限制。产权也与法律义务相关联，例如为财产纳税的义务。土地使用法规和财产税义务可以构成一个复杂的法律网络，让你作为一个初涉农民来浏览。这篇文章提供了一个介绍性的解释产权和保护，法规，和责任与不动产所有权在密歇根州。不动产指土地及土地上的建筑物及附着物。

分区

分区指的是地方政府规定财产使用和在该财产上开发建筑物的法律。其目的是防止一个土地所有者以不合理地干涉另一个土地所有者对财产的使用和享受的方式使用其财产。

火炬湖镇分区图

密歇根州火炬湖镇分区图。

密歇根分区授权法案(2006年第110号公共法案，经修订)授予所有通用政府(县、乡、市和村)采纳和执行分区条例的权力。分区是密歇根地方政府的一项可选权力。在某些情况下，县政府采用分区条例，适用于县内没有自己的分区条例的乡镇。作为土地所有人，或未来的土地所有人，你需要联系当地政府行政办公室，询问是否适用于你的土地分区。

典型的分区条例将地方政府的财产划分为不同的区域。每个地区都规定了不同的用途，以及适用于新建筑的发展标准。对于农村地方政府辖区，通常有一个“农业”或“农场/森林”分区，其中农业被允许作为财产的主要或主要用途。bob体育合法吗当建筑计划进行时，分区条例将要求你，作为业主，申请许可证。许可证授权使用的财产和建筑的位置和大小符合分区的标准。这适用于空置土地或现有建筑的拟议增建。

指定的分区计划地区会列出根据下述权利(允许使用)及特别土地用途许可证所准许的用途(特殊或有条件用途)．如果“农bob体育合法吗业”被列为特殊土地用途，这意味着只有在满足某些特殊标准的情况下，农业才能被允许。在更多的郊区或城市辖区，农业可能只被允许作为低密度住宅区的特殊土地用途，在分区地图bob体育合法吗上没有具体的农业分区。通常情况下，特殊土地使用许可证必须经过公开听证会和当地政府规划委员会的决定才能获得。

耕种权

对于某些土地用途，地方政府的分区权被州或联邦政府取代或抢占。根据《密歇根州农业权利法》(1981年第93号法案，经修订)，地方政府对农业的监管就是这样。bob体育合法吗《密歇根州农业权利法》(RTFA)优先于任何与该法案条款相冲突的地方法令、法规或决议。这包括根据该法案制定的任何公认农业和管理实践(gaamp)。

根据密歇根州总检察长第7302号意见，根据RTFA第4(6)条，地方政府条例不能规范以下任何内容:

限制每英亩牲畜的数量，
要求向当地分区管理员提交并批准一份场地平面图，
限制在农民拥有或持有7年租约的土地上施用肥料，
指定施肥方法，或
要求向当地政府单位提交并批准综合营养管理计划。

(密歇根州总检察长意见2018年第7302号)

此外，地方法令中可能有其他规定，以规范农业活动，农业和农村发展委员会已为其制定了gaamp。bob体育合法吗任何与gaamp相冲突的法规都是不可执行的。

这意味着遵循特定州的行业最佳做法种植或种植农产品的农民不受某些地方土地使用法规的约束。RTFA还为针对符合密歇根农业和农村发展委员会通过的gaamp的农场经营的妨害诉讼提供了辩护。bob体育合法吗

妨害保护和条例豁免只适用于“农业”。bob体育合法吗要成为农业活动，该活动必须满足bob体育合法吗三个条件:

该活动是“农场”还是“农场经营”?
它生产的是“农产品”吗?
它是否从事“商业生产”?

条款农场，农场操作,农产品都在RTFA中定义。这个词商业生产RTFA中没有定义。然而，我们从法庭案例中了解到，商业生产是指“生产或制造一种产品的行为，目的是在市场上销售并赚取利润”，而且“在RTFA适用之前，没有必须达到的最低销售水平”(谢尔比镇诉帕佩什案，密歇根上诉法院，2005年)。如果三个测试的答案都是“是”，那么该活动是“农业”，当地分区不能与RTFA或任何公布的gaamp相冲突。bob体育合法吗

目前有八项公认农业和管理规范(gaamp):

粪肥管理及利用
新建和扩建牲畜设施的选址和气味控制
照顾农场动物
养分利用率
灌溉用水
农药利用与病虫害防治“，
蔓越莓生产
农产品市场

每一份都由一个专家委员会每年审查，并提交密歇根农业和农村发展委员会通过。bob体育合法吗查看当前gaamp:https://www.michigan.gov/gaamps

2014年，密歇根州农业和农村发展委员会修订了新建和扩建牲畜设施的选址和bob体育合法吗气味控制(选址)gaamp，以创建一个选址类别，其中地方政府对牲畜设施拥有分区权限。最新的第4类地点是那些在牲畜设施1/8英里范围内有超过13个非农业住宅或在牲畜设施250英尺范围内有任何非农业住宅的地点。在这些“主要居住”的地方，牲畜生产可以由当地法令管制或禁止。

gaamp和RTFA可能不会为您农场财产上的每一项活动指定实践。在这些情况下，有关农场建筑物的许可、大小、高度、体积、建筑面积、结构和位置的地方条例可予以执行(帕帕迪里斯诉特洛伊城案，密歇根州最高法院，2007年)。

请与您所在地区的本地分区管理员联系，以获得有关分区法规以及仍然适用的当地标准和流程的更多信息。

农业建筑

许多农民都熟悉一个例外，即用于农业用途的建筑物不需要建筑许可证。这一例外是在《斯蒂尔-德罗塞特-黑尔单一州建筑规范法案》(pa230 of 1972，经修订)中规定的，而不是RTFA。《建筑规范》还对用于农业用途的建筑物作出了重要的说明。如果农业建筑用于向公众销售农产品，则需要获得建筑许可证。

有关更多信息，请联系您所在地区的当地、县或州建筑法规官员(取决于政府单位的建筑法规管辖范围)。

房地产税收

虽然税收在生活中是必然的，但农业财产税分类确实降低了密歇根州拥有不动产的财产税负担。如果土地被分类为“农业”，所有者将免交最多18磨坊的当地学校运营税，与该州的主要住宅免税相同。一磨坊是十分之一美分(0.001美元)或千分之一美元。一个磨坊的税率为每1000美元的应税价值增加1美元的税收。

应评税不动产的分类如下:

(a)农业不动产包括部分或全部用于农业经营的地块，包括或不包括建筑物[…]

(i)“农业附属建筑”是指主要用于农业经营的建筑物或其他结构。

(二)“农业经营”是指:(A)所有部门的耕作，包括耕作土壤。(B)种植和收获任何农业、园艺或花卉商品。(C)乳制品。(D)饲养牲畜、蜜蜂、鱼类、毛皮动物或家禽，包括经营狩猎鸟类保护区[…]和[…]在现场收获子牛的农业经营[…](E)饲养、繁殖、训练、租赁或寄宿马匹。(F)草坪和树木种植。(G)在农场中与农场作业发生冲突或与农场作业相结合的任何实践。

(《一般财产税法》，密歇根州汇编法211.34c[2][a])

作为土地所有者，您可能拥有正在耕种的财产，但出于税收目的进行了不同的分类(例如，“住宅”)。在这种情况下，您将需要向当地评估员提交财政部2599表，以申请合格农业财产豁免，从而降低农场经营中与“农业”分类不同的部分的税率。

合格的农业地产被定义为“被分类为农业的空置地产及相关建筑，或其他空置地产及位于该地产上的主要用于农业用途的相关建筑”(《一般房产税法》，MCL 211.7dd)。如果1)该地块在当前的评估名单上被归类为“农业”，或2)至少50%的地块用于农业用途，那么该地块就是合格的农业资产。当地政府的评估员负责每年对所有房地产进行分类。

财产的分类与你耕种财产的能力或“权利”无关。分类是为了财产税平衡的目的，并不规定财产的使用。将一块不动产划为一种用途(例如，“住宅”)，但出于税收目的而进行不同分类(例如，“农业”)是很常见的。此外，农业以外的类别并不一定意味着财产税会更高。如果现场有住宅，该物业可能适用于主要住宅豁免。

农田的潜在购买者应该意识到，合格农业财产的转让不被视为所有权的转让。这句话所有权转让是触发应税价值不封顶的原因。这意味着，如果该房产继续用于农业，而新所有者向评估员提交了财政部3676表，那么该房产的应税价值将不会“bob体育合法吗封顶”。如果出现通货膨胀，只要该财产仍然是合格的农业财产，它就将与之前的所有者保持一致。

检查合格农业财产豁免指南（https://www.michigan.gov/documents/Qualified_Agricultural_Prop_139854_7.pdf)，并在购买新农田前，如有任何问题，请与您所在地区的政府评估员联系。