一年中最重要的活动之一就是与当地贷款人会面。它也可能是最让你焦虑的一个。无论会议是为了一般运营资金还是购买资本资产(即设备、牲畜、房地产)，你都希望贷款人对农场进行投资并批准你的请求。成功的关键在于首先了解贷款人在申请贷款时想要什么。

信不信由你，贷款人并不只是想看到摆在他们面前的“正确的数字”。他们真正想看到的是你负责贷款审批过程。这可能看起来很奇怪，因为你是那个要钱的人，他们不得不说“是”。然而，贷方知道你是农场的经理，比他们更了解业务。他们也意识到提供贷款会影响你的业务，他们想知道这种影响将如何有利于你的农场的成功。

简单地展示“正确的数字”并不能提供足够的洞察业务的成功。这就是为什么贷方经常谨慎行事，并寻求批准你的请求是一个好的决定的保证。

为了提供保证，首先要了解贷款流程的各个部分以及贷款人希望看到的内容。大多数贷款申请需要一份资产负债表，你最近的国税局纳税申报表，生产历史和现金流预测。

资产负债表

资产负债表列出了你所拥有的一切(资产)的价值和你所欠的一切(负债)的金额。贷方在这里寻找的是什么?

这不是简单地给你的资产估价，表明你拥有的比你欠的多。贷方将资产负债表作为对你的经营情况的初步了解，以及对你作为经理的第一印象。你能提供多少细节?所有的农场资产都包括在内吗?资产是否使用合理、现实的价值进行估值?

最后一个问题主要涉及四个方面:作物库存、农业机械、牲畜和房地产。

• 作物库存应以资产负债表日的市场价值为基础。这有助于确定你是否有足够的抵押品(无债务资产)来确保贷款。它还展示了你对市场状况和潜在挑战的认识。如果你销售商品或可能不得不购买它们作为饲料，那么市场意识是至关重要的。
• 农用机械对你来说总是比潜在买家更有价值。对贷款人来说，重要的是你在实际销售中实际期望得到什么。要给你的设备估价，首先要看农场拍卖清单，避免销售广告。拍卖清单可以让你了解买家为与你拥有的设备类似的设备实际支付的价格。销售广告只提供了其他人“认为”他们的设备值多少钱，但最终的购买价值可能要低得多。
• 基于同样的推理，牲畜的估值应该与农业机械类似。在已知价格波动较大的市场波动情况下尤其如此。对于畜牧业的大部分企业来说，市场波动在过去几年一直是一个持续的问题。寻找牲畜价值的一个地方是美国农业部农业营销服务部该网站提供来自全国各州的报告。虽然密歇根州的报告通常不提供，但这些市场报告仍然可以让你了解你所在地区牲畜的实际销售价格。
• 房地产的最佳估值是基于评估，它比较了前一年类似房产的销售情况。然而，评估可能是昂贵的，并且通常在出售或购买房地产之前进行。另一种选择是使用状态均等值(SEV)并乘以2。这是由当地评估人员确定的市场价值。虽然这个数值可能低于市场价格，但在没有类似房产实际销售数据的情况下，这是一个很好的起点。

美国国税局纳税申报表和生产历史

贷款申请通常需要一份你过去三年的美国国税局纳税申报表和生产历史的副本。贷方在这里寻找的是什么?

贷方希望了解你农场的财务和生产能力。他们使用这些文件来审查你在这段时间内将生产转化为收入和支付费用的能力。这一评估包括计算过去三年的平均值，并确定任何趋势。在申请贷款之前，你应该确定贷款人会看到的相同的平均值和趋势，并准备好谈论它们。

如果生产或收入呈下降趋势或支出呈上升趋势，是什么导致了这种趋势?能够谈论你的历史，表明你了解农场在什么条件下运行，以及你采取了什么行动来改变它们。它也为你提供了一个讨论你计划如何继续工作的机会，以及贷款将如何帮助你完成这些努力。

现金流预测

贷款申请通常包括提供现金流预测。贷方在这里寻找的是什么?

现金流预测是一个展示你赚钱能力和解决企业风险或担忧的机会。贷方希望看到一个与你农场的历史产量、收入和支出相一致的预测，并考虑到当前的市场状况。

为了确保与历史记录的一致性，请确保使用您的农场记录开始任何投影。它们被用来填写IRS纳税申报表，所以在创建投影时应该使用它们。然后考虑来年你要做的改变。你是否预期投入成本会比过去低?产量(产量或牲畜销量)预计会更高吗?你使用的价格是否与市场上的价格一致?

这些问题的答案都可以是“是”，而“为什么”的原因可以被贷款人接受。关键是要能够解释为什么存在这些差异，以及它们如何融入你的整体业务计划。一个常见的例子是采用一种新的肥料计划，以相同或更低的成本提高产量。另一个例子是有一个新的牲畜喂养计划，降低成本，提高收益效率。

当你准备与贷款人会面时，请记住，他们只想看到你成功。他们明白这一要求的重要性，但也知道农业存在风险。他们会考虑你的健康状况，以及额外的资金是否真的会对你的运营有所帮助。知道如何向他们保证贷款将使你的农场受益，这将使你负责这个过程。最重要的是，这将增加你的请求得到同意的可能性。

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