协商农地租赁费可能具有挑战性。一般来说，土地所有者和佃户都希望彼此公平，不希望被占便宜。土地所有者需要支付与拥有土地相关的成本，如抵押贷款、保险和税收。佃农需要土地来种植作物和创造收入。大多数土地所有者和农民都希望有一种简单的方法来确定公平的租金价格。然而，如果市场价格变得不稳定，情况就会变得复杂。当价格和产量良好时，农民可以支付更高的租金，但当大宗商品价格下跌时，就像最近一样，他们支付更高租金的能力就被削弱了。BOB体育密歇根州立大学有一些很好的资源，比如房东检查表，让土地所有者和农民决定如何设定租金。

影响价值的因素是什么?

影响土地租赁价值的因素有很多，包括土地的生产能力、可达性和当地农民对土地的竞争。以下是在评估应该或可能收取现金租金时要考虑的10项事项:

1. 土壤养分含量-你最近做过土壤测试吗?

2. 作物生产指数-来自美国农业部NRCS土壤调查，显示土壤与其他土壤类型相比的生产力

3. 种植历史——在过去10年里，田里种了什么?向美国农业部农场服务局报告的基本英亩数和产量是多少?

4. 作物生产水平(产量)——你能记录过去10年的实际产量吗?

5. 除草剂使用历史-这会影响未来的作物轮作

6. 排水瓦-工作状况良好?间距多少?什么类型?什么时候安装的?你有线路和出口图吗?

7. 地表排水——你是否在需要的地方有草渠?它们修理得好吗?有冲刷吗?

8. 土地面积-可耕种面积有多少英亩?小块田地(小于40英亩)通常会打折

9. 通道/障碍物-电线杆、石桩、窄车道、建筑物、学校附近、围栏、繁忙道路或郊区?

10. 接近野生动物的覆盖-你是否有潜在的鹿或其他野生动物的伤害?

不是所有这些信息都很容易获得，但有一些资源可以帮助你，包括计算农地现金出租率爱荷华州立大学。土地所有者和佃农之间的沟通是成功达成“双赢”协议的关键。

如何查询你所在县的土地租赁率

国家农业统计局(Natiobob体育合法吗nal agricultural Statistics Service)有现金租赁价值的县级数据。这是一个县的平均水平，所以这可能不是一个完美的适合你的农田，但它可以给你一个好的开始。了解邻近县的租金也会很有帮助。数据可以在美国农业部网站．

另一个资源是密歇根农场土地价值和租金调查。这是密歇根州立大学进行的一项年度调查，要求生产者分享他们在农场支付的租金价值BOB体育。根据某一特定区域内的反馈，将收集土地价值和租金的“区域平均值”。最近的调查报告，以及过去的调查，可以在这里找到:密歇根农场土地价值和租赁率调查．

投资回报法

另一种确定租金的方法是投资回报率。任何人都希望从投资中获得回报。土地也不例外。对于土地所有者来说，使用这种方法在与租户(农民)谈判时获得一个大致的价格可能更简单。这并没有考虑到土壤生产力和土地改良，但这可以作为一个起点。要使用这种方法，你只需确定土地期望收益的估计值;确定一个公平的年回报率，然后乘以。有些人使用20年期美国国债利率，可以在美国财政部资源中心．2019年12月2日，20年期国债收益率为2.15%。

土地价值(美元/英亩)	3000美元	6000美元
回报率	3 - 4个百分比	3 - 4个百分比
租金(每英亩$)	90 - 120美元	180 - 240美元

印象vs现实

地租应该基于真实的数字，而不是咖啡店里的空谈。事实上，地租价格变化很大，取决于许多因素。仅仅因为邻居以高价出租了一块地，并不意味着他或你所有的土地都价值相同。一定要做好功课。

基本规则是，随着时间的推移，在农场实施的种植制度必须产生高于现金成本的净收入，以覆盖所有土地成本。许多农场现在都在考虑所有英亩的土地总成本，并使用这一计算来确定可以支付的现金租金，以及如果购买土地，农场可以支持的土地价值。最重要的是，随着农场收入的减少，农民将不得不仔细评估他们的生产成本，并可能不得不重新谈判他们负担得起的土地租金。

如果你的农场需要重新谈判，可以选择不同类型的协议，在定价土地租金方面有一定的灵活性。预计今后这类协定的数目将会增加。

有关您所在县的平均租金的信息，请访问下面的报告基于美国农业部国家农业统计局对密歇根各县的调查数据。要获得整个系列的情况说明格式的副本，请访问以下网址．