分区条例本质上是严格的。在这种严格的分区结构中，定义了在哪里可以进行适当的用途、允许使用的用途的数量或规模、如何使用这些用途等。此外，亦必须有灵活的机制，以法例(密歇根州分区授权法案)及宪制(5^th修正案)的理由。分区必须考虑到允许使用的类型、土地的物理特征、社区的独特需求的差异，并防止侵犯受宪法保护的财产利益。

分区灵活性的一种机制是方差。变更是指由于某一原因而脱离分区条例字面上的适用的权力不必要的困难(在使用方差的情况下)或a实际的困难(在未使用或面积变化的情况下)由土地的物理特征造成的。本文将重点讨论维度差异以及实际困难的表现原则。

维方差

的密歇根州上诉法院在量纲变化的法庭案件中应用了以下原则，哪些集体达到实际困难的程度(国家游艇公司诉法明顿希尔斯ZBA，146 michigan App 380 (1985)):

• 严格遵守标准会不合理地妨碍土地拥有人将物业用作许可用途，或使遵守标准成为必然的负担。
• 这项特别的要求，或稍微放宽条例标准，将为土地所有者和邻居提供实质的正义;
• 这种困境是由于财产的独特情况，而不是同一区域的相邻财产所共有的。
• 问题不是自己造成的。

同样，这些标准来自判例法。《密歇根州分区授权法案》没有定义什么是实际困难，尽管该法规确实规定了“该条例应建立所有类型差异的审查程序和批准标准”(第604(7)条)。因此，分区条例应包括这些标准，并可能包括适用于尺寸变化要求的附加标准。

寻找替代能源

对于第一个标准(上面)，分区上诉委员会(ZBA)应该弄清楚是否有一种方法可以在不发生变化的情况下实现相同的目的，即使对申请人来说更不方便或更昂贵。如果是这样，就不应允许变更。例如，如果申请人建议的附加设计可以更改，不再需要方差，则应拒绝方差要求(见图1)。方差只适用于物业所特有的情况(例如形状奇怪)，而不是物业所有人所特有的情况(例如大家庭)。

还有别的选择吗?

在第二个标准上，分区限制有合理的健康和安全理由，但当这些规定在土地的独特方面不公平地对待申请人时，它们应该放松。但是，如果比要求的方差小，可以为财产所有者提供实质性的公正，则应考虑较小的方差。例如，如果请求侵占后退4英尺，但2英尺的侵占将允许所有者使用他们的财产用于允许的用途，那么上诉委员会必须不批准超过最低限度的必要差异(见图2)。

修订条例

第三，如果保证方差的情况在同一区域的许多属性之间共享，那么方差请求应该被拒绝。最好是考虑修订分区条例。例如，一个社区的历史部分是在20世纪初发展起来的^th在一个独栋住宅社区里，Century可能会有一些50英尺(约合6米)高的地块。如果这个社区与后来开发的70英尺宽地块的社区遵循相同的分区标准，那么在新社区中不需要进行尺寸变化的项目很可能会要求在历史街区中进行尺寸变化。正确的解决方案是为历史街区创建一个新的分区，更能反映现有的特征(见研究邻居类型学，以发现一个关于形式的信息图书馆）.

这个问题是“自己制造的”吗?

ZBA成员普遍误解了第四个标准。正确的解释是询问申请人是否采取了一些肯定的行动，从而产生了差异的需要，例如进行了不寻常的土地划分(形状)，填充了整个建筑围护结构，以至于门廊必须延伸到退步区域，挖了一个池塘，等等。实际的困难不是自己造成的(诺曼公司诉东塔瓦斯市案263密歇根州应用194(2004))。“自我创造”包括当前财产所有者的行为和所有以前所有者的行为。

换句话说，所有权的前任自己制造的实际困难可以阻止后续所有者提出合法的变更请求(约翰逊诉罗宾逊特普案420密歇根115(1984))。与此同时，上诉法院承认，仅在明知条例限制的情况下购买物业，并不妨碍某人申请(及收到)变更(底特律市诉底特律市BZA， 326密歇根州应用程序248(2018))。关键是物业所有人(无论是现在还是过去)是否采取了肯定行动，将物业柜台更改为当时的管制条例。购买唯一地段，即使了解现行条例，也不应对新业主不利。如果ZBA成员将申请人出现在ZBA面前视为自己造成的情况，则该标准将不适当地适用。这种心态会导致这样的结论:所有的方差请求都是自己创建的。申请者想要改变的愿望并不是自己造成的问题;这是申请人之前的行为，用结构填充可建造的信封，或将包裹分成一个不寻常的形状，这是自己造成的问题。

最后，重要的是要注意的是，所有的标准，相当于显示一个实际的困难必须满足，以便给予方差。上诉法院列出的标准，以及分区条例内的任何附加标准，都必须符合，申请人才会有实际困难。然后，必须将满足所有适用标准的事实收集到记录中，以记录作出决定的理由(见如何作行政决定纪要）.

ZBA成员的角色是一个不令人羡慕的角色。董事会成员被要求将本文中描述的标准(可能更多)应用于完全陌生的人、熟人和朋友的要求(不存在真正的利益冲突)，并且一致且不带偏见地这样做。当ZBA的所有成员都理解条例中的标准，并在每次会议上都有参考材料摆在他们面前，说明什么构成了实际困难(或不必要的困难)时，这样做会更容易。BOB体育密歇根州立大学为ZBA成员提供培训，帮助他们做出更符合法律的决定。联系土地利用教育工作者了解更多。