基于地点的开发:开发者和社区想要的

Mark A. Wyckoff-2016年2月4日

人口结构在变化，市场在变化，社区也在变化。

由:Mark Wyckoff, FAICP，密歇根州立大学土地政策研究所；以及美国会计师协会的詹姆斯·蒂施勒，密歇根州住房发展局

人口结构在变化，市场在变化，社区也在变化。有才华的员工拥有高需求的技能，他们可以住在任何想住的地方。他们不会选择你的社区，除非它是一个高质量的地方，有很多设施。工作岗位越来越多地出现在人才充足的地方。因此，创造一个优质的地方是吸引人才和就业，提高经济竞争力的第一步。但是，开发人员不会构建所需的东西，除非社区使他们能够轻松地这样做。

营造高质量的场所

场所设计是创造人们想要生活、工作、娱乐和学习的优质场所的过程。每个地区都需要有几个高质量的地方，才能在经济上具有竞争力。创造高质量的场所是一个持续的场所创造过程，它关注公共空间以及私人空间与公共空间的接口(建筑立面、“建造线”、高度和停车)。

障碍:有限的总体规划

大多数总体规划都是旧的或过时的。它们不是基于对人口变化的当代分析，也不是基于最近的市场趋势。他们主要关注土地使用和基础设施，而没有考虑城市形态和便利设施的价值(公园、小径、娱乐场所、设备齐全的公共空间、良好的交通等)。此外，它们没有关于场所设置或公共投资优先事项的章节，也没有关于计划实施的明确指导。

过时的分区条例

大多数分区条例比总体规划更古老、更过时。大多数城市仍然有很强的土地用途分割，只供汽车使用而不供人使用，并且需要过多的停车位。他们还限制了密度和混合使用的地方，他们应该是最高的。大多数法令允许在市中心和主要走廊沿线的郊区发展形式，这扼杀了步行性和高密度的能力。大多数都需要特殊使用许可证或其他特殊批准，尽管这些都是非常现代的发展形式，为城市增添了乐趣。大多数城市使市中心的建设变得困难，而在城镇外围的建设则很容易。最后，大多数法令对通过开发审查和批准所花费的时间并不敏感。审查程序需要很长时间和/或需要大量的公共审查，这不利于混合用途开发。

Under-and-overregulation

监管不足包括市中心和主要商业走廊的规定允许建造一层楼，而不是要求建造两到三层楼。监管不足包括不允许“缺少中间”住房，只允许单户住宅、复式住宅和花园公寓。

监管过度包括市中心要求现场停车的规定;混合用途楼宇的计划单位发展;禁止在人行道上用餐、街头表演、自行车停放、夹角停车或三明治标志。

其结果是低质量的开发或没有开发——通常是在市中心，而那里最需要高质量的开发。经济寿命长、能适应多种不同用途的建筑正在被经济寿命短、适应性差的相对便宜的建筑所取代。这些变化反映了一种暂时的观点，而不是建立和维护一个有弹性和适应不断变化的市场和需求的高质量的地方。

开发者想要什么

所有开发商都希望有可预见性和明确的开发法规，但最好的开发商希望与市政当局建立真正的伙伴关系:总体规划得到广泛利益相关者支持的证据;规划委员会和市政局意见一致;社会各界支持优质发展;社区将在合理的时间内获得正确的批准。

社区必须确保什么

然而，社区不应该接受开发者提供的任何东西。而是要按照规划和规定，保证高质量发展。它应确保弱势群体的关切得到充分考虑，同时让公民和企业共同努力，对该地区的未来和法规的更新建立一个明确的共同愿景。这意味着一个训练有素、协调一致的工作人员、计划委员会和理事会。

五项基本原则

它可以归结为以下“必须”:

在市中心的关键节点和关键走廊，让人走在车前面。
社区必须适合步行和骑自行车。
提高市中心、关键节点和关键走廊沿线的居住密度。
在市中心、关键节点和关键走廊沿线允许混合使用。
1. 住宅一、二、三层零售及个人服务;四层或四层以上的办公室在二楼。
2. 大多数情况下不需要现场停车。
3. 鼓励混合收入住房。
4. 当涉及到单一家庭住宅地区以外的监管时，将建筑形式置于土地使用之上。
  1. 市中心或关键节点上不允许有单层建筑，关键走廊上可能也不允许。
  2. 除非在大街上，否则不得在建筑物前停车。
  3. 如果人口超过5000人，市区到重点地点有固定路线交通。