不断上涨的大宗商品价格提供了更高收入和更高利润的潜力。如果价格保持在高位，也可能带来成本增加。这在与农业生产密切相关的化肥或燃料等投入物中很常见。然而，另一项主要成本是支付农田租金。

随着商品市场价格的上涨，土地所有者很可能希望增加他们收到的租金。这通常是基于这样一种看法，即高市场价格会带来更高的收入，并自动获得更大的利润。如果农场利润看起来更好，那么土地所有者可能也会认为农田的价值更好。

作为农场经理，你该如何帮助你的土地所有者明白，更高的价格并不一定意味着更高的利润?这样的对话如何有助于协商以合理的价格继续使用农田?

除了BOB体育密歇根州立大学资源如地租计算器和农地租金考虑因素简介MSU Extension推荐了一些与您的土地所有者讨论的关键领域:

《农场经营的成本

与土地所有者沟通成本的关键是要明白少即是多。土地所有者不一定对农场产生的每一笔成本背后的细节感兴趣。目标是评估影响农场盈利能力的相关或强制性成本，以及合理的土地租金应该是多少。一些讨论要点包括:

• 关注每年都不同的特定项目。如果一项投入成本显著增加，可能就值得重新考虑;特别是当成本受到市场价格的影响时。例如，化肥成本与市场价格同期上涨。

• 将相似的成本归为一个“成本区域”。然后你可以讨论它们的重要性，而不用详细讨论每一个具体项目。例如，与定制操作、机器租赁和雇佣劳动力相关的成本可以称为“雇佣成本”。

• 不要迷失在细节中。在讨论中要注意不要提供太多细节。对每一项成本的深入讨论可能会导致对农场生产活动的意外审查;不仅仅是其中的成本。

农场业务的收入

土地所有者更感兴趣的是收入。如果农场能产生收入，就意味着它能支付租金。关键是要关注农场实际收到的东西。

• 土地所有者往往不知道实际收到的价格不是期货价格。解释这种价格差异并不需要深入讨论市场营销。但谈论实际价格有助于形成关于利润的整体讨论。

• 土地所有者不一定意识到价格的波动。这一点在你们讨论价格和收入时很重要。理解波动有助于解释为什么你收到的平均价格不是市场报告中看到的“高价”。

展示你作为农场租户的优势

重要的是要记住，财产的价值是由其潜在的利润驱动的。这种潜力是由租用它的农民建立或维持的。这是一个展示你的农场和你作为地主财产管家的能力的机会。

• 没有两个农场是一样的。你的农场有自己的方法来实现高产和利润。与行业内或当地的其他农场相比，这是你想强调的一个重要区别。使用基准测试数据库，例如FINBIN，你可以确定你的农场在行业中的排名，并与土地所有者分享。

• 回顾最近的土壤测试结果及其对生产的影响。讨论你如何增加或计划增加土壤健康(即，常规石灰施用，覆盖作物的使用等)。这表明你努力为你和土地所有者保留价值。经常进行这样的对话，而不仅仅是在租金谈判中——这表明这些努力是不考虑市场价格的。

• 讨论生产能力和产量历史。强调你在达到或超过农场容量方面的成功。如果你已经投资于提高生产力，如瓷砖或灌溉，这一点尤其重要。关注你在这些改善之前和之后的成功，可以确认你对土地价值的贡献。它还强调了如果把房产租给别人可能会有什么损失。

• 别忘了谈谈额外的工作。通常，土地所有者可能会要求帮助维护财产的视觉外观。无论是修剪树木线还是修剪路边，这些额外的活动都为房产提供了附加价值。它们还展示了你作为租户的价值，特别是如果你这样做没有得到土地所有者的任何补偿。

谈论这些领域将帮助你的土地所有者更好地了解农场业务及其对土地价值的贡献。这有助于在市场价格高的时候保持合理的租金支付。它还创造了有利于生产者和土地所有者的长期持久关系。