近十年以来已经过了创纪录的高油价大宗商品推动农地租赁利率以他们自己的纪录高位。近年来,同样的商品已经消退到2009年前的价格与农业净收入(NFI)下降或低于他们在同一时期。尽管减少了收入,支付的租金保持稳定,上升趋势仍被灌溉的土地。农业经济学家预计只有温和的价格上涨在未来五到六年内,这表明将继续降低支付的租金收入来支撑。这使得理解租赁价格对生产成本的影响更重要的一个农场的整体成功。

重要的是要记住,地租价格差异非常大,不仅从州,但也从县到县。在密歇根,瓷砖的更高的生产率土壤排水地区特色作物生长(如甜菜和蔬菜)倾向于命令一个更高的价格。其他因素如字段大小、访问、土壤类型、土壤肥力,先前的种植历史,栅栏,电线杆,潮湿的地方,靠近他们的农场操作都影响价格,农民愿意也有能力支付地租。看着这样的数据会给你一个起点,但可能不能反映真实价值的农田。

一个地方,土地所有者和生产者作为出发点是喜欢用美国农业部国家农业统计服务bob体育合法吗(NASS)。基于调查报告信息发送到全国和返回的生产商。密歇根州,平均地租价格根据这些调查是每英亩127美元在2019年。不受灌溉农场平均为120美元,而每英亩灌溉土地超过220美元。相同的数据库包含县级数据,从而更准确地反映租赁利率在你的区域。密歇根是非常不同的从北到南,地租在密歇根州南部常常远高于上半岛。

重要的是要记住,虽然这些调查是一个有用的起点,他们不应该被用作最后确定租金。正如前面提出的,有很多的差异,从一个领域到另一个存在。这些差异在决定土地的价值有重要的影响。例如,单个字段可以在不同土壤类型和现场质量,使潜在产量和生产力的一个重要因素决定价值。瓷砖质量好的土地肥力匀整,良好的农业服务机构基础(即基英亩的政府项目)都是+向更强的租赁利率的因素。这些字段能够产生更高的收益率通常保证更高的土地租金。到底多高需要合理地主和生产商。

合理的定义通常是帮助理解是努力增加或各方保持生产力。在过去的十年里,许多农民已经改善的土地包括安装瓷砖排水、删除栅栏和安装灌溉系统。所有的这些改进导致更高的长期收益率,这倾向于帮助支持更高的土地租金率。然而,商品价格较低,你可以期望的钱投资于这些改进由农场生产者将继续减弱。

地主,希望保持他们当前的土地租赁利率和供应他们的收益率可能需要考虑这些投资。从历史上看,地主没有努力帮助在维护他们的农田或投资改进通常能获得较低的农田租金率。平均而言,这些农场的租赁利率收到25 - 30%低于其他属性在同一地区。这提供了一个机会来讨论需要哪些改进和他们将如何实现维护双方的收益和利润。地主和farmer-tenant之间有良好的沟通是最重要的第一个步骤建立一个双赢的农地租赁协议。

另一个考虑合理的地租是生产商能买得起。协助比较土地租金的影响对农场的净农场收入,密西根州立大学扩展提供了一个地租计算器。通过输入估计收入和支出,生产者可以确定支付的地租是合理的或者讨论,甚至可能re-negotiation地租的协议应该发生。

如果需要讨论与土地所有者,生产者可以使用计算器来讨论租赁值以及挑战和潜在影响农场的生产和盈利能力。

地租的未来什么?农民想要留住他们尽可能农场的土地。很难谋生,如果你没有任何农场的土地。如果价格在接下来的两年内,BOB体育密歇根州立大学的扩展希望农民与地主的价格需要重新磋商和类型的租赁合同。最近大宗商品价格和降低净农场农场收入产生一个额外的风险,因为他们推进其业务。农民可能想要与土地所有者分享一些风险,所以当农作物价格很好,租金价格反映,但价格下跌时,租赁价格下降。

你县的平均租金水平的信息,访问以下报告根据美国农业部的调查数据为密西根州县国家农业统计服务。为整个系列的一份简报格式,请访问密西根州立大学扩展农场管理网站。